A cura dell’Avv. Francesco Cervellino
Nel panorama del diritto delle comunioni edilizie, la disciplina dell’uso dei beni comuni da parte dei singoli condomini rappresenta uno dei nodi interpretativi più densi di implicazioni giuridiche e applicative. La sentenza n. 12930/2025 del Tribunale di Roma si inserisce in questo contesto, offrendo un’ulteriore conferma dell’orientamento giurisprudenziale secondo cui l’assemblea condominiale non può legittimamente deliberare l’attribuzione in godimento esclusivo di una parte comune a favore di uno solo dei partecipanti alla comunione, qualora tale bene sia suscettibile di fruizione diretta da parte di tutti i condomini, secondo modalità regolamentate e compatibili con la natura del bene.
La fattispecie decisa trae origine dall’impugnazione di due delibere assembleari con le quali il condominio aveva, dapprima, approvato la proposta di un condomino volta a ottenere la locazione del terrazzo condominiale per un periodo annuale, dietro pagamento di un corrispettivo mensile, e, successivamente, autorizzato la sottoscrizione del relativo contratto. La ricorrente ha dedotto l’illegittimità di tali deliberazioni per violazione del diritto di ciascun condomino al godimento diretto del bene comune, in contrasto con quanto previsto dall’articolo 6, lettera C, del regolamento condominiale, che disciplina espressamente le modalità di fruizione del terrazzo, prevedendone l’utilizzo da parte di tutti i condomini, anche in forma esclusiva e temporanea, previa prenotazione e pagamento di un contributo.
Il Tribunale ha accolto il ricorso, ritenendo fondata la censura mossa in ordine alla violazione delle regole codicistiche e regolamentari che presiedono alla gestione dei beni comuni. La motivazione si fonda su un principio consolidato nella giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo cui il godimento indiretto della cosa comune – nella forma della locazione – può essere deliberato a maggioranza soltanto allorché risulti impraticabile l’utilizzazione diretta del bene da parte di tutti i condomini, secondo un criterio di alternanza o di frazionamento proporzionale. Tale principio, come affermato in plurime pronunce di legittimità (cfr. Cass. 27 ottobre 2011, n. 22435; Cass. 12 giugno 2023, n. 16557), costituisce espressione del bilanciamento tra il potere dispositivo dell’assemblea e i diritti individuali dei partecipanti alla comunione, tutelati ex articolo 1102 cod. civ.
Nel caso in esame, la possibilità per ciascun condomino di accedere al terrazzo condominiale in via diretta, come previsto dal regolamento, rendeva incompatibile con l’ordinamento la deliberazione assembleare che, in assenza del consenso unanime, ne disponeva l’uso esclusivo e protratto a favore di un solo soggetto. L’assemblea, pur espressione dell’autonomia collettiva del condominio, non può alterare la destinazione funzionale del bene comune né espropriare i singoli del diritto di uso conforme alla sua natura e alla sua regolamentazione.
L’importanza della pronuncia si coglie altresì nell’affermazione, sia pure implicita, del valore cogente del regolamento condominiale, la cui portata precettiva si impone all’assemblea anche laddove essa operi con maggioranze qualificate. La funzione del regolamento, quale fonte di disciplina secondaria integrativa rispetto alla normativa codicistica, risulta dunque rafforzata nella sua capacità di vincolare l’autonomia dispositiva dell’organo assembleare, in quanto espressione della volontà pattizia dei condomini.
La sentenza si pone pertanto nel solco di una interpretazione che tutela il principio di pari accesso ai beni comuni, garantendo una gestione del condominio rispettosa dei diritti individuali e dei limiti posti all’esercizio collettivo della sovranità assembleare. L’annullamento delle delibere impugnate, con la conseguente condanna del condominio al rimborso delle spese processuali, rafforza il ruolo centrale del giudice nella composizione dei conflitti endocondominiali e nella salvaguardia dell’equilibrio tra interessi individuali e collettivi nella gestione delle res communi.
8 ottobre 2025
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