A cura dell’Avv. Francesco Cervellino
La sentenza della Corte di cassazione n. 4301 del 25 febbraio 2026 interviene su una questione che, pur collocandosi nel perimetro tradizionale dell’art. 1385 c.c., continua a generare oscillazioni applicative: il rapporto tra caparra confirmatoria, recesso e risoluzione giudiziale per inadempimento. La decisione, nel ricondurre a coerenza sistematica la disciplina, assume rilievo non solo per la puntualizzazione del regime rimediale, ma anche per le implicazioni processuali concernenti la qualificazione della domanda e la funzione della consulenza tecnica d’ufficio.
Il caso sottoposto al vaglio di legittimità trae origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoposto a condizione sospensiva, relativa all’approvazione di un piano di lottizzazione e alla successiva stipulazione della convenzione urbanistica. A fronte del mancato perfezionamento dell’iter amministrativo e del conseguente venir meno della stipula del definitivo, le parti hanno azionato pretese contrapposte: da un lato, la restituzione delle somme versate; dall’altro, la risoluzione per inadempimento dei promissari acquirenti, con trattenimento della caparra confirmatoria e richiesta di ulteriori danni.
La Corte d’appello aveva pronunciato la risoluzione per grave inadempimento dei promissari acquirenti, riconoscendo ai promittenti venditori il diritto di trattenere la caparra, ma rigettando la domanda di risarcimento ulteriore per difetto di allegazione e prova. La Corte di cassazione, con la pronuncia n. 4301/2026, ha censurato tale soluzione, affermando che la domanda di risoluzione ordinaria accompagnata dalla richiesta di danni ulteriori non è compatibile con l’automatico trattenimento della caparra quale liquidazione forfettaria del danno .
Il punto nodale della decisione consiste nella ricostruzione alternativa dei rimedi: l’esercizio del recesso ex art. 1385, secondo comma, c.c. e la domanda di risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c. non sono cumulabili in modo ibrido. La caparra confirmatoria svolge una funzione di liquidazione anticipata e convenzionale del danno solo nell’ambito del recesso. Qualora, invece, la parte non inadempiente opti per la risoluzione giudiziale e per il risarcimento secondo le regole generali, la caparra perde tale funzione forfettaria e si colloca all’interno del più ampio accertamento dell’an e del quantum debeatur.
La Corte afferma espressamente che va qualificata come domanda di risoluzione giudiziale, soggetta alla disciplina generale, e non come esercizio del diritto potestativo di recesso, l’azione con cui la parte, oltre alla risoluzione, chieda il pagamento del doppio della caparra o il diritto a trattenerla, unitamente al ristoro degli ulteriori danni . L’alternatività è dunque strutturale, non meramente processuale.
La pronuncia si colloca in linea di continuità con precedenti arresti, ma ne accentua la portata sistematica. La caparra confirmatoria viene ricondotta alla sua funzione tipica di clausola con effetti sostanzialmente liquidatori, idonea a predeterminare convenzionalmente il danno da inadempimento. Tuttavia, tale funzione è intrinsecamente collegata alla scelta del recesso. Se la parte non inadempiente domanda la risoluzione giudiziale e, al contempo, il risarcimento integrale, manifesta la volontà di non avvalersi della liquidazione convenzionale, ma di rimettere al giudice la determinazione del pregiudizio.
Il rovesciamento prospettico operato dalla Corte è significativo. Non è la mera richiesta formale di trattenere la caparra a qualificare l’azione come recesso; ciò che assume rilievo è la coerenza complessiva della pretesa. La presenza di una domanda di risarcimento ulteriore segnala l’abbandono della funzione forfettaria della caparra. La conseguenza è che il giudice, in tale ipotesi, non può riconoscere automaticamente il diritto a trattenerla, ma deve verificare il danno secondo le regole generali.
L’impatto sistemico della decisione si coglie considerando la struttura dell’art. 1385 c.c. La norma prevede, da un lato, la facoltà di recesso con ritenzione o esazione del doppio della caparra; dall’altro, la possibilità di domandare l’esecuzione o la risoluzione con risarcimento del danno. La disposizione non consente una sovrapposizione indifferenziata dei rimedi. La scelta è alternativa: o si accetta la liquidazione convenzionale, oppure si invoca la tutela ordinaria, con onere probatorio pieno.
Sotto il profilo processuale, la sentenza richiama l’attenzione sull’attività di qualificazione della domanda. Il giudice è tenuto a interpretare la pretesa alla luce del contenuto sostanziale e non del solo nomen iuris. Se la parte cumula risoluzione e danni ulteriori, la domanda non può essere convertita in recesso, poiché ciò altererebbe l’assetto voluto dall’attore e inciderebbe sull’onere probatorio. La qualificazione non è neutra: essa determina il regime della caparra e la distribuzione del rischio probatorio.
La decisione affronta altresì un ulteriore profilo, concernente la consulenza tecnica d’ufficio. La Corte ribadisce che il giudice può affidare al consulente non solo una funzione valutativa, ma anche percettiva, qualora l’accertamento dei fatti richieda specifiche cognizioni tecniche . In tal caso, è sufficiente che la parte abbia allegato il fatto costitutivo, spettando al giudice valutare la necessità dell’ausilio tecnico. Tale affermazione assume rilievo nel contesto delle domande risarcitorie, ove la determinazione del danno può richiedere accertamenti specialistici.
L’interazione tra regime della caparra e prova del danno evidenzia una tensione strutturale tra autonomia privata e controllo giudiziale. La caparra confirmatoria rappresenta uno strumento di allocazione preventiva del rischio, idoneo a ridurre l’incertezza e i costi di transazione. Tuttavia, la sua funzione è circoscritta all’ipotesi di recesso. Laddove la parte intenda ottenere un ristoro integrale, la logica dell’autoliquidazione cede il passo alla verifica giudiziale.
La pronuncia in esame riafferma, dunque, una distinzione concettuale che incide sull’assetto economico del contratto preliminare. Nei contesti immobiliari, la caparra assume spesso un ruolo centrale nella gestione del rischio di inadempimento. La possibilità di trattenerla automaticamente costituisce un incentivo alla stabilità degli scambi. Tuttavia, la scelta di agire per la risoluzione ordinaria comporta l’assunzione dell’onere probatorio e l’abbandono della certezza liquidatoria.
In tale prospettiva, la decisione contribuisce a chiarire che l’alternatività non è una mera opzione tecnica, ma un elemento strutturale dell’equilibrio contrattuale. L’ordinamento offre strumenti differenziati: la liquidazione convenzionale e la tutela integrale. La commistione tra i due rimedi genererebbe un indebito vantaggio, consentendo alla parte non inadempiente di beneficiare sia della predeterminazione del danno sia della possibilità di ottenere un ulteriore ristoro.
Le ricadute operative sono evidenti. Nella redazione degli atti introduttivi, occorre una scelta consapevole del rimedio. L’inserimento di una domanda di danni ulteriori, anche in via subordinata, può incidere sulla qualificazione dell’azione e precludere il riconoscimento automatico della caparra. Analogamente, nella fase di merito, il giudice deve evitare soluzioni ibride, come quella censurata, che riconoscano la ritenzione della caparra pur in presenza di una domanda di risoluzione con danni ulteriori non provati.
La sentenza n. 4301/2026 si inserisce, pertanto, in un percorso di razionalizzazione del sistema rimediale, ribadendo che l’autonomia privata e la tutela giudiziale si collocano su piani distinti. La caparra confirmatoria non è un meccanismo cumulativo, ma un’alternativa alla piena prova del danno. La chiarezza dell’opzione rimediale diviene così un presidio di coerenza sistemica e di certezza applicativa.
La decisione valorizza la struttura alternativa dei rimedi previsti dall’art. 1385 c.c., riaffermando che la scelta tra recesso e risoluzione giudiziale comporta conseguenze sostanziali e probatorie non eludibili. L’effetto sistemico è quello di ricondurre la caparra alla sua funzione tipica, evitando derive cumulative e preservando l’equilibrio tra autonomia contrattuale e controllo giudiziale.
27 febbraio 2026
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