A cura dell’Avv. Francesco Cervellino e Avv. Francesca Coppola
Con le recenti pronunce n. 12076 e 12079 del 2025, la Corte di Cassazione interviene nuovamente sulla questione, oggetto di lungo dibattito interpretativo, relativa all’applicabilità del regime della cedolare secca anche nel caso in cui il conduttore del contratto di locazione sia un’impresa o un ente dotato di personalità giuridica che agisce per soddisfare esigenze abitative di un proprio dipendente o amministratore. Tali decisioni consolidano l’orientamento già affermatosi con la sentenza n. 12395/2024, segnando un passaggio decisivo nel superamento delle rigidità finora mantenute dall’Agenzia delle Entrate.
Tradizionalmente, la posizione dell’Amministrazione finanziaria si era attestata su una lettura restrittiva dell’articolo 3 del D.lgs. 23/2011, escludendo l’applicazione del regime fiscale agevolato nei casi in cui il conduttore fosse un soggetto passivo Iva, ritenuto ontologicamente incompatibile con la ratio privatistica e personale sottesa alla disciplina della cedolare secca. Tale orientamento si è mantenuto costante anche successivamente alla prima apertura giurisprudenziale del 2024, come dimostrano la risposta a interpello della Direzione regionale Toscana e la posizione assunta dal Ministero dell’Economia e delle Finanze in sede di interrogazione parlamentare, in cui si sottolineava la necessità di attendere la formazione di un indirizzo giurisprudenziale consolidato, anche in funzione di tutela del gettito erariale.
Tuttavia, il nuovo intervento della Cassazione sgretola definitivamente questa impostazione difensiva. I giudici di legittimità, pur prendendo atto del tenore letterale del comma 6-bis dell’articolo 3 – che menziona in via espressa solo cooperative edilizie e enti senza scopo di lucro –, sottolineano come tale norma non abbia carattere esclusivo né preclusivo rispetto all’applicazione della cedolare secca ad altri soggetti giuridici. In particolare, la Suprema Corte ribadisce che l’opzione per il regime agevolato può legittimamente operare anche nei confronti di contratti stipulati da imprenditori e professionisti, a condizione che essi siano diretti a soddisfare esigenze abitative riconducibili alla sfera personale dei loro collaboratori.
L’elemento qualificante, secondo le motivazioni contenute nelle due sentenze, non è quindi la natura giuridica del conduttore, bensì la finalità del contratto, che deve rimanere ancorata all’uso abitativo. In tal senso, la Cassazione opera una rilettura sistematica del D.lgs. 23/2011, sganciando l’applicazione della cedolare secca da un’interpretazione meramente formalistica delle categorie soggettive e orientandola, invece, a un criterio sostanziale di destinazione dell’immobile.
Di particolare rilievo è la distinzione operata dalla Corte rispetto alla disciplina contenuta nel comma 6-bis: quest’ultima, infatti, non va interpretata come limitazione dell’ambito oggettivo di applicazione della cedolare secca, bensì come previsione specifica di una ulteriore ipotesi in cui l’opzione è ammessa anche in presenza di un contratto di sublocazione, purché ricorrano requisiti stringenti (sublocazione a studenti universitari, rinuncia all’aggiornamento Istat, messa a disposizione dei Comuni). Pertanto, la disposizione non può essere letta in senso restrittivo, né può fungere da base per escludere, in via generale, la cedolare secca nei rapporti in cui il conduttore sia un’impresa.
Le implicazioni di questa apertura giurisprudenziale sono significative. Sul piano applicativo, si legittima l’estensione del regime fiscale agevolato a una vasta platea di contratti, spesso utilizzati da aziende per garantire una soluzione abitativa a dirigenti o dipendenti trasferiti, senza che ciò implichi automatismi elusivi. Inoltre, la presa di posizione della Cassazione impone un ripensamento delle prassi interpretative dell’Agenzia delle Entrate, che potrebbe essere indotta, ora, a riconsiderare le proprie istruzioni operative.
Le sentenze in commento confermano un approccio evolutivo del diritto tributario, orientato a privilegiare la sostanza economica dei rapporti rispetto alle loro mere apparenze formali. La cedolare secca, pertanto, si configura sempre più come uno strumento flessibile e coerente con le trasformazioni dei modelli abitativi e lavorativi, purché rimanga ancorata al suo presupposto essenziale: la reale destinazione abitativa dell’immobile locato.
9 maggio 2025